Yazarlar
FUNDA ÖZKAN
funda.ozkan@aksam.com.tr
Konut satışlarında geçen yıl rekor kırılmıştı. Aslında son 5 yıldır gayrimenkul sektörünün yüzü gülüyor. Sadece sektörün de değil, konut sahibi olanların da çünkü konut değer kazanıyor. Ne var ki, TÜİK bu yılın ilk üç ayına dair rakam açıkladı. Konut satışları yüzde 5.8 azalmış. 94 ülkede faal, 1997’den beri Türkiye’de gayrimenkul danışmanlığı yapan Remax’in Türkiye Pazarlama ve Operasyon Direktörü Gökhan Karahan bu hafta söyleşi konuğum. Mahallemizde, mesleğinden emekli olup emlakçılığa başlayanlara alışkınız. Gökhan Karahan, TED, Boğaziçi İşletme ve Kanada’daki University of British Columbia mezunu. Sektördeki değişimi ve sektörün geleceğini konuşuyoruz.
YÜZDE 5.8 İLE ATLATTIYSAK YİNE İYİ
Gayrimenkul her zaman iyi bir yatırım aracı ancak bu hafta TÜİK açıkladı, ilk üç ayda konut satışları yüzde 5.8 azalmış. Bu düşüşü neye bağlıyorsunuz? Gayrimenkul için 2014 nasıl geçecek?
Seçim sürecinde beklemeye geçenler oldu. Frene basanlar yatırımcılardı. Yoksa evlenecek olan, tayin olan seçimi düşünmez. Sonrasında canlandığını hissetmeye başladık. 2013’ün istisnai yıl olduğunu unutmamak lazım. Biraz duraklama bekliyorduk, yüzde 5.8 ile atlattıysak yine iyi.
Seçim süreci bitmedi cumhurbaşkanlığı seçimi var sırada, ardından genel seçimler. Seçim sathı maili piyasayı etkiler mi?
Bahar ayları konut satışlarının en çok canlandığı dönem, yaz ayları ise en durgun olduğu dönemdir. Cumhurbaşkanlığı seçiminin çok da fazla etkileyeceğini düşünmüyorum. 2013’te 2 milyon 160 bin tapu işlemi yapılmıştı, bu çok çok yüksek bir rakam. Aslında son 5 yıldır artıyor tapu rakamları. Bu sene biraz fren yapabilir. Beklentim 2 milyon civarında olur tapu işlemi.
Yeni konutlarda yıllık fiyat artışı ne kadar? Dünya ile paralel bir seyirde mi?
2013’te yüzde 14’tü Türkiye genelinde. İstanbul’da biraz daha yüksek, yüzde 18’di. Bu sene mart sonunda, geçen sene mart sonu karşılaştırıldığında yüzde 20 civarında değer kazanma söz konusu. Ankara ve İzmir’de yüzde 10 artış oldu. Miami’de yüzde 21, Dubai’de yüzde 18, Los Angeles’te yüzde 12, Londra’da yüzde 8 değer artışı var. Paris’te yüzde 1.50 gerilemiş.
HER PROJE PARA KAZANDIRMAZ
Her gayrimenkule yatırım yapan kazanıyor mu?
Hayır. Toplam tablo çok olumlu görünse de, bir sürü detay var. X proje kazanmadı, hata yapıldı diyebileceğimiz yapılar da var. Bireylerin yanlış kararı olabilir, heyecanlanıp değerinin üstünde para ödemiş olabilirler. Analiz edilip doğru yerden alınan konutlarda hata yapma ihtimali azdı, son birkaç senede.
Sıradan vatandaş nasıl yapacak bu analizi?
Zor tabii çünkü duygular devreye giriyor. Beğendiğiniz bir konut oldu mu çok da fazla araştırmayabilirsiniz. Profesyonel yardım almayı gerçekten önemsiyorum. Bireysel gözlemlerle insanların detaylı araştırma yapması mümkün değil.
YASAK KELİME: KOMPLE
Mahalle emlakçılarınınkini Türkçe bilgisizliklerine veriyorum da, sizin gibi uluslararası zincirin afişinde görünce sormadan edemeyeceğim. Satılık komple bina ile satılık bina arasındaki fark nedir?
(Epey gülüyor.) Sanıyorum algıya yönelik bir operasyon. Aslında kullanılmasını tasvip etmiyoruz, komple kelimesini. Arada kaçmış demek ki. Bizim listemizde kullanılmaması gereken kelimeler arasında.
Başka hangi kelimeler var sizde yasak olan?
Doktordan satılık gibi veya Remax’ten Erhan gibi soyadı olmadan, kurumsallığı yansıtmayan, irtibat telefonunun olmadığı gibi. Etik kurallarımıza da uygun olmalı ilanlar. Müphem kelimeler olmamalı. Bir şey tarif ediliyorsa, tam tarif edilmesi lazım. Olmayan bir özellik yer almamalı. Emlak sektöründe tüketiciyi olumsuz etkileyen uygulamalarla karşılaştıkça listeye ekliyoruz.
FİYAT YANLIŞSA SATILMAZ
İkinci el mülkler için emlakçıların fiyatı şişirdiği söylenir. Benim semtimde de geçen yıla göre fiyatlar yüzde 50’nin üzerinde artırılmış durumda ancak bir yıldır satılmayan camında satılık ilanı olan evler dolu.
O fiyatı yanlış belirlemekten kaynaklanıyor. Tabii ki gayrimenkulünü satmak isteyen en yüksek fiyattan satmak ister. Ama piyasanın da bir realitesi var. Piyasada fiyat kaça satılabiliyorsa odur. Kaça satılabiliyor noktasında bizim gibi gayrimenkul danışmanların konumu doğru fiyata yönlendirebilmektir. Doğru tahmin yapabildiğinizde iyi bir hizmet vermiş oluyorsunuz. Tabii ki müşterinin istediği fiyata erişmeye çalışıyorsunuz ama olağanın üstünde satabilmek de çok mümkün değil. Başarı satılmasıdır. Gayrimenkul danışmanı da o konut satıldığında hayatını idame ettiriyor.
EMLAKÇILIK EMEKLİLİK İŞİ DEĞİLDİR
94 ülkede faal olan bir zincirsiniz dolayısıyla sizin elbette arz edilen mülkün pazarlanmasında etkili bir mecranız var. Hizmet olarak sizin mahalledeki emlakçıdan farkınız ne? Mesela Remax temsilcileri de satın alacak veya kiralayacak müşteriyi beklentisi dışında her eve götürüyor mu?
Emlakçılardan bayağı farklı bir iş yapıyoruz, biz gayrimenkul danışmanlığı yapıyoruz. Mülkünüzü satmak istediğinizde emlakçıya gidersiniz ve şu fiyat dersiniz. Remax çalışanı bir dakika diyor, evin durumunu analiz ediyor. Çevrede satılık ilanı olan mülklere talep edilen fiyat şu ama satılmış olan mülklerin fiyatına göre bir fiyat öneriyor. Hangi fiyattan ne kadar sürede satılacağını söylüyor ve pazarlama planı sunuyor. Daha eğitimli, gayrimenkul danışmanlığını meslek edinmiş insanlarla birliktesiniz. Emlakçılık ise, öğretmen olarak, memur olarak kariyerini tamamlayıp emekliliklerinde çoğunlukla yapılan ikinci bir iş.
KREDİ UCUZMUŞ BİR EV DAHA ALAYIM DİYEN YOK
Kimileri emlak piyasasında balondan söz ediyor. Balon ekonomisi söz konusu mu?
Balon, insanların ucuz kredi almalarından kaynaklanıyor. Kredi alıyorsunuz, elinizdeki mülkün değeri o kadar artıyor ki, yeni bir kredi alıp bir mülk daha ediniyorsunuz, yani fiktif bir pazar oluşuyor. Amerika’daki balon buydu. Türkiye’de hiçbir zaman böyle bir şeye rastlamadık. Kredi ucuzmuş, benim evim değerlendi bir ipotek daha yapayım, bir ev daha alayım diyen bir tanıdığım hiç olmadı. Aksine Türkiye’de insanlar her daim kredi faizlerinin yüksekliğinden yakınıyor. O yüzden daha sağlıklı bir sistem var. Türkiye’de hala mortgage kredileri oturmadı ki. Gelişmişlik açısından bir sorun olabilir ama krizi önleme açısından da iyi bir supap olduğunu düşünüyorum.
YÜZDE 29'U KREDİ İLE
Konutların yüzde 29’u konut kredisiyle alınıyor, geri kalan yüzde 70’ini insanlar öz kaynaklarından finanse ediyor veya ailelerinden yardım alıyor bir üçüncü yol da müteahhide borçlanıyorlar. İkinci elde müteahhide borçlanmak yok, bulup buluşturduklarının üzerine kredi alırken, yorganı ayağına göre uzatıyorlar. İkinci elde kredi kullanım oranı yüzde 25’lerde.
YABANCILAR PROJEYE GİRDİ HENÜZ TAPU ALMADI
Yabancı şahısların da konut alabilmesine olanak sağlayan mütekabiliyet yasası ile yabancıların ilgisinde bir artış var mı?
Sizinle görüşmeden hemen önce bu bulunduğumuz Altınşehir Ağaoğlu’nda yabancı yatırımcı ile tanıştım. Suudi Arabistanlı bir daire almış, iki daire daha alıyor. Burada 700 arası yabancıya satış telaffuz ediliyor. TÜİK bir rakam açıkladı, 2013 yılında 18 bin yabancıya satış olmuş. Biz burada 700 diyoruz, tüm Türkiye’de 18 bin nasıl olur? TÜİK resmi olan tapu rakamını açıklıyor. Projelerde bir müteahhit firma, 300 Körfez ülkesi vatandaşına konut sattık diyor. Sonuçta tapuya dönmediği için resmi rakam 18 binlerde. Fiilen sahiplik daha yüksek. Sahil konusu da ayrı. Ruslar Antalya’yı seçiyor. İngilizler Kuşadası ve Bodrum’u. Araplar üçüncü sırada.
