İKİNCİ EL KONUT FİYATLARI DÜŞER
Reidin Türkiye Ülke Müdürü Kerim Alain Bertrand’ın yönettiği ‘Konut Yatırımları’nda 5N1K’ başlıklı ilk oturumda; Kentsel dönüşümün arzın niteliğinde sunduğu değişim masaya yatırıldı. Panelin katılımcılarından Cushman Wakefield Türkiye Araştırma Direktörü Dr. Dilek Pekdemir 1970’lere kıyasla aile yapısının değiştiğine dikkat çekti. Ortalama aile üyesi sayısının 5.7’den 3.6’ya düştüğünü hatırlatan Pekdemir: “1970’lerde yılda 70 bin konut üretilirken 2000’lerde 245 bin, 2010’da 400 bin, geçen yıl ise 700 bine yakın konut üretildiğini görüyoruz. Sektörün durumuna dönüşümden ziyade yenileme diyebiliyorum. Bu tam olarak bir kentsel dönüşüm değil. Şu an binaları yıkıp yeniden yapıyoruz. Depremin ardından 2000 sonrası yapı kalitesiyle ilgili standartlar geldi. Konut stokunun sadece yüzde 8’i yani dört aileden birisi, 2000 sonrası üretilen binalarda yaşıyor. Demek ki kentsel dönüşüme ihtiyaç var” diye konuştu. Hiçbir alternatif yatırım ürününün konut kadar getiri sağlamadığını belirten Pekdemir “Bu nedenle konut üretimi artıyor ama satışların yüzde 60’ının ikinci el konutlar olduğunu görüyoruz. Ben ikinci el konutların fiyat artışlarında düzelme olur diye düşünüyorum” dedi.
YENİLEME ALAN BAZLI OLMALI
Atlas Proje Geliştirme ve Yönetimi Şirketi Başkanı Tavit Köletavitoğlu “Bir kent için makro plan, alt yapı ve üst yapıyla ilgili senaryo yazılmıyorsa bu boşluğu kaos doldurur. Plan olmayınca insanlar canlarının istediği gibi hareket ediyor. Medeni ülkelerde aynı sokakta üç tane bina yenilenmez. İstanbul’da en kolay hareket eden araçlar vinçler ve iş makineleri. Kent yönetimi yaşayanların hayat kalitesini zedeleyen her şeyi minimize etmek mecburiyetindendir. Bu eksiği tamamlamak için yasal bir düzenleme yok, yapılmalı. Aksi halde bir nesil yenilemenin çirkinlikleriyle yaşamak durumunda kalır. Medeni toplumlar yasalarla, kurallarla değil; müeyyidelerle, uygulamalarla yönetilir. Yanlış yapanla doğru yapanın ayrılmasıyla yönetilirler” diye konuştu. Çok ciddi şekilde kentsel dönüşüm ihtiyacı olduğunu söyleyen Köletavitoğlu İspanya’daki alan bazlı yapılan yenilemeyi örnek gösterdi ve sözlerine şöyle devam etti: “Yüzde 25 fazlalık, finansmanda kullanılıyor. Bu şekilde bölgenin ormanı ya da denizi daha sağlıklı kullanılıyor. İstanbul’da hiçbir örneğini yaşayamadık bunun. Alt yapı ve alan bazlı oldu mu başka bir şey oluyor.”
AB FONLARINDA FİNANSMAN ARAŞTIRMASI YAPILABİLİR
Almanya’daki yenilemeyi örnek gösteren İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi Doç. Dr. Ali Hepşen ise “1971’de bir mastır plan yürürlüğe girmiş. O tarihten bugüne kadar 30 yıllık süreçte yenileme süreçleri başlatmışlar. Bir yenileme sürecinin planlaması bile 10 yıl. Ekolojik dengeyi bozmadan canlılar naklediliyor. Yenilemeye karşı çıkan bir hak sahibi varsa süreç durduruluyor” dedi. Deprem olgusunun unutulmaması gerektiğini vurgulayan Hepşen, yapı stokunun sadece yüzde 8’inin 2000 yılı sonrasında inşa edildiğini hatırlattı ve ekledi: “Kaynak olmadan işin finansmanını sağlamak mümkün değil. Neticede daha yaşanabilir bir çevre için parsel bazlı dönüşümlerden ziyade alan bazlı olması gerektiğini görüyoruz. Alan bazlı dönüşümlerde iş finansmana dayanıyor. Almanya’da tek kullandıkları kaynak var Avrupa Birliği fonları. Önümüzdeki dönemi şekillendirecek en önemli konulardan bir tanesi finansman olacaktır. AB fonları kullanımı konusunda araştırma olmadığını gözlemliyoruz. Yılda 15-16 milyar dolarlık finansman ihtiyacı var. Tüm kentsel dönüşüm alanlarının yenilenmesi 20 yılda 400-500 milyar dolarlık finansman yükü bulunuyor. Böyle bir sermayenin bulunabilmesi için sermaye piyasası enstrümanlarının kanunlarda yer bulması gerekiyor” diyerek sözlerini noktaladı.
ÖNÜMÜZDEKİ 4-5 AY FİYAT AVANTAJI VAR
Oturumda son olarak sözü alan DKY İnşaat ve Gayrimenkul Yatırım Genel Müdürü Tevfik Türel “Asıl planlama vizyon koyabilmektir. Bugünkü Dubai 1995 yılında yaratılan vizyonun sonucudur. Bizim planlarımızda en büyük eksiklik bir vizyon ortaya koyabilmektir. İçerik anlamda statükoyu korumak plan değildir. Vizyon tartışılabilir, o vizyon ortaya konduktan sonra ona göre altyapınızı yaparsınız. Hedef koyacaksınız ki oraya doğru gideceksiniz. Kaynaklarımızda bu plansızlık yüzünden yanlış yönlendiriliyor” diyerek sözlerine başladı. 2016 başından itibaren fiyatlarda artış olmadığını hatırlatan Türel “Bu düşüş sona geldi. Önümüzdeki dört beş ay içinde fiyat avantajı var piyasada. Daha sert bir düşüşü destekleyecek bir veri görmüyorum. Doların artmasıyla çimento ve demir fiyatların artması fiyatları yukarı doğru taşıyacaktır. İmkânı olanlar için ciddi fırsatlar var. Artı konut kredilerinde 0.90 faiz oranları söz konusu” diye konuştu.
ENGELSİZLERİN AKTİVİSTİ OLUN
İstanbul Kültür Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Evren Burak Enginöz’ün moderatörlüğünü yaptığı ‘Herkesin Hayali: Erişilebilir Konut’ başlıklı ikinci oturumda engelsiz, erişilebilir konutlar, yasalar, mevzuatlar ve sektöre düşen görevler masaya yatırıldı.
MİMARLAR DOKTORLAR GİBİ YEMİN ETSİN
Engelsiz Hayat Dayanışma Derneği Başkanı Adem Kuyumcu ilk sözü aldığı panelde, engellilerin tüketici olarak görülmesinin önemine dikkat çekti. Medyada mağdur gösterilen engellilerin fakir olduğu algısının yaratılmasını eleştiren Kuyumcu, gelir seviyesinin dağınık olduğunu ve alım gücü yüksek bir kesimin bulunduğunu hatırlattı. “Toplamda aileleriyle 30 milyon kişiden bahsediyoruz ve maalesef sektör bu konuda üretim yapmıyor” diyen Kuyumcu şöyle devam etti: “Öncelikle bakış açısını değiştirmemiz gerekiyor. Hepimiz yaşlanacağız. Yaşlılıkta bir engellilik durumudur. Türkiye’de 85 yaşın üzerinde 4 milyon kişi yaşıyor. İhmal edilen sorunlar nedeniyle sokağa dahi çıkamıyor. Engelli yaşam hakkına saygı gösteriyorum, insani bir haktır diyebilmek gerekiyor. Mimarlara Hipokrat yemini gibi evrensel tasarım ilkesine uyma yemini getirilmeli.” Denetimi de sivil toplumun yapması gerektiğini söyleyen Kuyumcu sözlerini şöyle bitirdi: “Sizlere ihtiyacımız var. Alanda uzmanlaşmış sivil toplum örgütleri, mimarlar, mühendisler ve engellilerden oluşan bir denetleme komisyonu kurulsun. Taşeronlara da eğitim verilsin. Lütfen hepiniz engelsizlerin aktivisti olun.”
ERİŞİLEBİLİR KONUT YAPAN YATIRIMCI ÖDÜLLENDİRİLSİN
Evrenol Mimarlık Kurucu Ortağı Mehpare Evrenol ise engelsiz konutun çoğu kişinin umurunda olmadığını söyleyerek çarpıcı bir başlangıç yaptı. “Nüfusun yüzde 10’undan fazlasına tekabül eden hakiki engellileri görmüyoruz. Kanada örneği model alınmalı. Mevcut yasa şu ana kadar tarif ettiği ortamda kısmi bir açılım sağlıyor. Mesela yüzde 10 meyilli rampa yetmiyor, yüzde 6 olmalı. 90 cm ölçüsünden aşağıda kapı yapılmamalı, dönüş mesafesi bırakılmalı, asansörler daha geniş ve erişimi kolay olmalı. Bir panik anı için bütün kapılar dışarı açılmalı. Kanunda böyle bir konu da yok. Kurallar yeterli değil. Kanunlar incelikli hazırlanmalı. Büyük peyzaj alanına sahip konut projelerinde hiç engelli çocuklar için parklar yapıyor muyuz? Olanı da uygulamıyoruz, eğitimimiz eksik, mimari eğitimde engelsiz konut hakkında bir sayfa yer almıyor” sözleriyle konuşmasına devam eden Evrenol şunları söyledi: “Devletin sübvansiyon sağlaması lazım. Erişilebilir bir konut yapıyorsa yatırımcı ödüllendirilsin çünkü kapitalist bir dünyada yaşıyoruz. Bunlar tüketici için bir reklam özelliği taşıyabilir. Engelsiz yaşam evrensel bir hak. Bu farkındalık önce kendilerinde gelişmeli ve talepte bulunmalılar. Neden bana uygun beş tane daire var mı diye sormuyorlar? Nüfusun yüzde 12’sinden bahsediyoruz.”
NÜFUSUN YARIYA YAKINI ENGELLİ YAŞAM SÜRÜYOR
Panelde son olarak sözü alan T.C. Aile ve Sosyal Politikalar Bakanlığı, Engelli ve Yaşlı Hizmetleri Genel Müdürlüğü Peyzaj Mimarı Gamze Feyzioğlu “Erişilebilirlikten; herkesin istediği her yere, bağımsız ve güvenli olarak erişmesini anlıyoruz. Engelsiz konutun; binanın yakın çevresinden başlayıp, girişine, bina içindeki yatay ve dikey ulaşım alanlarına ve konuta girdiğinde de bağımsız ve güvenli olduğunu anlıyoruz. İmar mevzuatında ilgili standartlara uyulması konusunda amir hükümler bulunmaktadır. Erişilebilirliğin denetlenmesi T.C. Aile ve Sosyal Politikalar Bakanlığı’na verildi. Denetleme komisyonları kuruldu. Denetimler devam ediyor” sözleriyle konuşmasına başladı. Feyzioğlu “Fiziksel engellilerin yanı sıra dezavantajlı olarak kabul edilen bir grup var. Bu grup sürekli ya da dönemsel hastalıkları olanlar, hamileler, yaşlılar, çocuklar ve hatta çocuk arabalı ebeveynler. O halde nüfusumuzun yarıya yakınının engelli yaşam sürdürdüğünü söyleyebiliriz. Ancak konut üretimine baktığımızda aynı oranda üretilmiyor ya da arzu edilen standartlarda olmuyor. Mimarlar neden engelsiz konutla ilgili yasa ve yönetmeliklere uymuyor? Gelen taleplere karşı zihnimizdeki engelleri kaldırmalı ve alternatif fikirler üretmeli” diye konuştu.
Y KUŞAĞI İÇİN KLOSTROFOBİK EVLER VAR
SYS Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Yalım Canveren’in yönettiği üçüncü oturumda ise yeni nesil tüketiciye yönelik konut politikaları tartışıldı.
YARDIM ETMEYE HAZIRIZ, BİZE DANIŞABİLİRSİNİZ.
Gümrük ve Ticaret Bakanlığı Tüketicinin Korunması ve Piyasa Gözetimi Genel Müdürlüğü Gümrük ve Ticaret Uzmanı Derya Güngör Özçelebi “Ne kadar çalışırsak çalışalım ciddi bir güvensizlik var. Tüketici yüksek miktardaki tasarrufunu şirkete emanet ediyor ve bunun karşılığında teminat görmek istiyor” diyerek konuşmasına başladı ve önemli tavsiyelerde bulundu: “Bina tamamlama sigortası çok önemli. Firmaya elden verdiğiniz para kayıt altına alınmadığı sürece hakkınızı arayamazsınız. Ödeme alınmasının sözleşmenin imzalanmasına bağlı olduğunu hatırlatmam gerekiyor. Biz ne düzenleme yaparsak yapalım tüketicinin bilgilendirilmesi önem taşıyor. Sözleşme imzalamadan önce okunmalı. İlgili mevzuata bakılabilir. Gerekirse danışmanlık almalı. Kendisini korumak için yapılan mevzuatı atlatmaya çalışan var. Kayıt altına girmemek için daha büyük bir bedel ödeniyor. Sonra devletin koruması bekleniyor. Gerçek rakamı getirmek lazım. Özellikle Anadolu’da önemli problemler var. Ücretli danışmanlık alamıyorsanız kamu kurumlarından da bu konularda bilgi alabilirsiniz.
YAŞAM MALİYETİ DÜŞÜK KENTLERE YERLEŞİLEBİLİR.
Türkiye’de barınma ihtiyacının patolojik bir durumda olduğunu söyleyen GİİP Genel Sekreteri/ Kandemir & Partners Avukatlık Bürosu Kurucusu Av. Mehmet Ali Kandemir bu soruna çözüm önerileri getirdi. “Tarım arazileri verimli hale getirilmeli, nüfusu 1.000 ile 2.000 arasında değişen köyler oluşturulmalı ve büyük şehirdeki nüfus bu köylere kaydırılmalı. Bunun için teşvik politikaları uygulanmalı. Bu sağlandıktan sonra sosyal konut sağlıklı hale gelecek ve barınma sorunu kaldırılmış olacak” diyen Kandemir bireylerin ise öncelikle proaktif duruş sergilemesini istedi ve “Genç neslin; yaşam maliyetinin düşük olduğu kentlere yerleşmesi, konut edinmek için alternatif yollar geliştirmesi, siyasi irade üzerinde sosyal konut projeleri için baskı yapması çözüm olabilir” dedi.
Y KUŞAĞI KİRALAMA YAPAN BİR EĞİLİME SAHİP
Panelin diğer önemli konuşmacılarından AMSTAR Ülke Müdürü ve Kıdemli Başkan Yardımcısı Zafer Baysal ise “Askeri arazilerin bir kısmı park yapılacak bir kısmı arz edilecek. Yüksek fiyat isteyenlerin ellerindeki arsalarını şimdiden satmalarını tavsiye ediyorum” dedi. Yeni nesil Y kuşağının bağımsız yapısıyla kiracı profili çizdiğini belirten Baysal “Y kuşağının yaşayamayacağı bir artı bir penceresi açılmayan kafes gibi bir yere davet edeceksiniz. Duramaz ki. Klostrofobik bir ortam sosyokültürel faktörleri de göz önüne almalı” dedi. Baysal sözlerini şöyle noktaladı: “İşsizlikte dünyada ilk 10’dayız. İstihdamı artırmanın yolu yatırım ve ülkenin geleceğine olan güvenimiz. Yabancı yatırımcılar açısından cazip olabilmek gerekiyor. Evrensel hukuk ve hukuk özgürlüğü finansal etkiler kadar önemli. Bunların da tekrar gündeme gelmesiyle yabancı yatırımcıyı cezbeden bir ülke olacak umarım.”
İSTANBUL BİR PARK HAK ETTİ
YENİ FONKSİYONLAR ÜMİT VAAT EDİYOR
YAPI Dergisi Genel Yayın Yönetmeni Yasemin Keskin Enginöz’ün moderatörlüğünü yaptığı son oturumda başta askeri alanlar olmak üzere atıl alanların yeniden değerlendirilmesi ve konut piyasasına etkisi konuşuldu. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 326 bin 200 hektarlık bir askeri arazi olduğunu, 11 bininin İstanbul, 7 bininin Ankara’da olduğunu hatırlatan Enginöz “Toplam sayı 195 adet. Kent içinde kalanları 172, orman alanı içinde kalanlar 23 tane. Bu arazileri konuşurken bugün şehirde nasıl konumlandıkları üzeninden bir bakış geliştirmenin doğru olduğunu düşünüyoruz. Batı’da üsler eğer donanma ise sivil havacılığa ya da taşımacılığa dönüşüyor veya fuar alanı veya sinema platosu olarak kullanılıyor” dedi.
PROJELER MUHAKKAK YARIŞMAYLA YAPILMALI
“Sadece arsa olarak bakıp imarı çıkartırız konut yaparız derseniz başından kaybetmiş oluruz” diyerek sözlerine başlayan Pamir&Soyuer Gayrimenkul Danışmanlık Kurucu Ortağı Firuz Soyuer “Kent için kazandırılan yeni alanlar kullanıcısına ne yarar ve ne değer veriyor? Sürdürülebilirlikle 24 saat yedi gün kullanılabilecek kent parçaları yaratılabilir mi? Yeni kullanıma açılan alanların hangi fonksiyonları olabilecek ona bakmak lazım” diye devam etti. “Kentli olmayı özendirecek unsular katılmalı. Özellikle Maslak’ta şehir parkı akla geliyor. İstanbul, bunu hak etti. Şehir parkı derken yeşil alan olarak düşünmedim. Şehre değer katacak bir parkın tüm fonksiyonlarını içeren bir plan içinde yapılması gerekiyor. Park esas olmalı, örneğin yaşlılar için bir huzur evi gibi fonksiyonlar ikinci olmalı. Toplu ulaşma açık ve herkesin kolaylıkla erişebileceği bir plana sahip olması lazım. Kentte yaşamanın zevkini yaşatmalı. Bunların ortak akılla yapılması, merkezi ya da genel planlamadan çok daha önemli. Muhakkak yarışmayla yapılmasını faydalı buluyorum. Yarışma dışında yapılması halinde yararlı olacağına inanmıyorum.” diye sözlerini sonlandırdı.
BÜTÜN PARKLARIMIZ OSMANLI’DAN KALMA
Hyde Park ya da Central Park gibi başarılı şehir parklarının yılda 47 milyon civarında ziyaretçi aldığını belirten Şehir Plancısı Erhan Demirdizen bunun aynı zamanda turizm sektörüne de büyük katkı sağlayan yatırımlar olduğundan bahsetti. Demirdizen sözlerine “Cumhuriyet tarihinde başardığımız büyük şehir parkı yok. Büyük parklarımız sarayların bahçeleri. Kent ile bahçeleri doğru bütünleşen yeterli ziyaretçi alan başarılı parklar yok. Ölçülebilir başarı peşindeyiz. Eğer toplu taşımayla desteklenirse başarılı olur. Tabi ilçeye göre fonksiyonlarının düşünülmesi lazım” diye devam etti.
