ŞENAY BÜYÜKKÖŞDERE
Çok değil 7-8 ay öncesine kadar gayrimenkul sektörünün en önemli gündem maddelerinden biri birikmiş konut stokuydu. Şimdi ise gündemde 'piyasada arz sıkıntısı olur mu' sorusu var. Hâlâ belli bölgelerde şişkinlikler olsa da yeni projelerdeki yavaşlama önümüzdeki günlerde yeni konut ihtiyacının karşılanmasında sorunlar olabileceği ihtimalini gündeme getiriyor. Bunun en büyük sebebi ise maliyetlerdeki artış. Tahincioğlu Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu, bu sene sektörün en önemli gündem maddesinin de bu olacağını düşünüyor. En büyük gider kaleminin ise arsa olduğunu söyleyen Tahincioğlu, "Sektörde arz talep dengesinin bozulmaması için en büyük görev arsa sahiplerine düşüyor. Maliyet artışını dikkate alarak yeni projelerde gerçekçi beklenti içine girmeleri gerek" diyor.
Sizce bu sene sektörün en önemli gündem maddesi ne?
Maliyet artışı konusunun öncelikli olduğunu söyleyebilirim. Bizim iki ana girdimiz var. Biri arsa fiyatları, biri de inşaat maliyeti. Şu an işin doğasının ötesinde bir maliyet artışı var. Sadece son altı ayda demirin tonunda yüzde 70'in üzerinde artış oldu. Betonda ise yüzde 35 civarında artış var. Arsa bedelleri ise tamamen arsa sahiplerinin insiyatifinde.
Sizce piyasada bir arz sıkıntısı doğabilir mi?
Son birkaç seneyi oldukça durgun geçiren ve oyuncu adedinin azaldığı bir sektörden bahsediyoruz. Geçen yıl Emlak Konut'un kampanyasıyla stoklar bayağı eridi. Bugün de yeni projelerde ev bulmak zor hale geldi. Biz de bankalardan dolayı öz kaynakla büyümek zorunda kaldık. Yeni projeye ayıracak öz kaynak konusunda da sıkıntı yaşadık. Büyük oyuncularda bunun etkisi daha az ama özellikle daha küçük oyuncularda maliyet artışları çok daha fazla önem kazanıyor.
Bu astronomik maliyet artışları konut fiyatlarına yansıyacak mı peki?
Zaman içerisinde muhakkak artış olacak. Ama bu birden bire olmayacaktır. Ürünlerimize yüzde 50 zam yaparsak satış yapamayız. Fakat önümüzdeki bir iki yıl içerisinde piyasa mutlaka fiyat artış baskısını telafi etmeye çalışacaktır.
Bu sorun nasıl çözülür, siz de 'devlet müdahale etsin' mi diyorsunuz?
Her şeyi devletten beklememek gerek. Pandeminin etkisi altında yaşıyoruz. Ve yeme içme sektörü hayatta kalma mücadelesi verirken bizim kalkıp 'bu konuya devlet çözüm bulsun' dememiz haksızlık olur. Tam tersine maliyet artışını arsa sahipleri dikkate almalı. Yeni projelerde ona göre gerçekçi beklenti içine girmeliler. Bizler mevcut arsalarımızda eski rakamları alamayacağımızı bilerek fiyatlarımızı ona göre ayarlıyoruz. Ama arsa sahipleri İstanbul'da arsa her zaman para eder diye düşünüyor.
Artık öyle değil mi?
Artık ne imar durumları, ne yükseklikler, ne de maliyetler eskisi gibi değil. Dolayısıyla işin optimumu arsayı makul bir şekilde değerlendirmek olmalı. Arsa sahiplerine de burada iş düşüyor. Bizler gibi büyük oyuncular, mevcut arsa stoklarını değerlendirirken daha esnek davranabildiği için nispeten fiyatlardaki artışı daha kısıtlı tutabiliyor. Ama bugün sıfırdan bir arsa alıp, sıfırdan bir inşaat yapıyım dediğiniz zaman bu fiyat artışını yansıtmadığınız takdirde bırakın kar etmeyi kesinlikle zarar edersiniz.
Konut alma kararı genelde hafta sonu alınır, satış ofislerimiz de en çok hafta sonları dolardı. O yüzden yasaklar bizi etkiledi. Ama yıl yavaş başlasa da geçen seneden daha iyiyiz.
YENİ PROJE BOĞAZ MANZARALI
Geçen sene rekor konut satışına ulaşıldı. Bu yıl nasıl geçer?
Covid etkisinin sürmesine, yüksek faizli bir ortamda olmamıza, hafta sonu sokağa çıkış yasaklarının sürmesine rağmen, 2021'in geçen seneden daha iyi geçeceğini düşünüyorum.
Pandemiye göre farklı senaryolarınız da var mı?
Bizim sektörde hızlı manevra yapmak çok zor. Devam eden bir projeniz varsa tek yapabileceğiniz inşaatı yavaşlatıp, hızlandırmak. Dolayısıyla farklı senaryolar çalışsak da ancak yeni projelere başlama veya başlamama kararı verebiliyoruz. Bizim 2021'in iyi geçeceğine inancımız tam. Dolayısıyla yıla Nidapark Çengelköy projemizin satışıyla başlıyoruz.
Çengelköy nasıl bir yatırım?
İnşaat alanı 75 bin metrekare olan Çengelköy projemiz, İstinye'den daha küçük ama ona benzer bir proje olacak. Yeşil alanları bol, Boğaz manzaralı dört ve beş katlı yapılardan oluşa bir proje planlıyoruz. Fiyatlar ise İstinye'den düşük olacak.
BODRUM'DA ARAYIŞIMIZ SÜRÜYOR
Bu sene için planlanan başka yatırımlarınız mı var?
Şu an çalıştığımız 5-6 tane proje var. Bunların hangisi bu yıla yetişir bilemiyorum. Özellikle Bodrum'da proje arayışlarımız sürüyor. Bu arada Nidapark İstinye'nin de üçüncü etabı başlıyor.
Orada şu an satışlar nasıl?
Nidapark İstinye'nin birinci etabını bu sene teslim ediyoruz. O etapta yüzde 95 civarında satışımız tamamlandı. İkinci etapta da yüzde 50'deyiz.
MÜTEAHHİT SAYISI % 40 AZALIR
Küçük oyuncuların piyasa dışında kalmasıyla oyuncu sayısının ne kadar azalacağını öngörüyorsunuz?
Şahsi fikrim azalmanın yüzde 30 ila 40 bandında olacağı yönünde.
Avrupa'da müteahhit sayısının azlığı örnek gösterilir. Avrupa standartlarına yaklaşacağız bu durumda...
İnşallah. Çünkü zaten Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın çıkardığı "Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması" konusu bu değişimi başlatan konu oldu. Yani bugün önüne gelen 1000 dairelik proje yapamaz hale geldi. Artık hem teknik hem de mali yeterlilik belgesi isteniyor. Daha önce sektöre giriş bariyeri hemen hemen yok denecek kadar azdı. Şimdi ise artık işi bilen kişilerin yapmasını sağlayabilecek önemli düzenlemeler mevcut.
Şu an çalıştığımız 5-6 tane proje var. Bunların hangisi bu yıla yetişir bilemiyorum. Özellikle Bodrum'da proje arayışlarımız sürüyor. Bu arada Nidapark İstinye'nin de üçüncü etabı başlıyor.
BANKA ROLÜNE SOYUNDUK
Taksit öteleme kampanyanız vardı...
Geçtiğimiz yıl Emlak Konut'un "Hayallerini Erteleme Türkiye" kampanyası sektörümüze ciddi ivme kazandırdı. Akabinde biz bu kampanyaları biraz değiştirerek devam ettirmeye çalıştık. Dolayısıyla 12 ay ötelemeli, sadece yüzde 15 peşinat ödeyip 12 ay hiçbir şey ödemeden ve 60 ay 0 faizle 5 yıla yayılabilecek bir ödeme planı sunduk. Dolayısıyla biz ocak ayını iyi geçirdik.
Bu kampanya sizi nakit akışı olarak sıkıntıya sokmuyor mu ?
Bankacılık sektörü, gayrimenkule kredi musluklarını tamamen kestiği için bizler de mecburen bankaların yaptığı role soyunmuş olduk. Bu özellikle daha küçük oyuncuları piyasa dışına itti. Bizler ise süregelen birtakım farklı projelerimiz olduğu için sektördeki gücümüzü ve yerimizi koruyoruz.