Kiraları yarı yarıya düşürecek formül

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) geçtiğimiz aylarda kira krizinin çözümü için geliştirdiği 'Yeni Konut Modeli'ni duyurmuştu. Bu modele göre şehir hastanelerinde başarıyla uygulanan Kamu Özel İşbirliği (KÖİ) konutlar için de uygulanacak. Formüle göre devlet veya belediyeler arsayı verecek. Gayrimenkul firmaları buralara konut yapacak ve sonra kiraya verecek. Kiralar için üst limit konulacak, kiralamalar devlet denetiminde olacak. Geçen hafta düzenlediği toplantıda 'Yeni Konut Modeli'nde gelinen son aşamayı anlatan GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, bu modelle arsa maliyetini sıfıra indirerek kiraları yarı yarıya düşürebileceklerini söyledi. İşin finansman tarafından Hollandalı bir fon ve ICBC ile görüştüklerini anlatan Kalyoncu toplantı sonrası sorularımızı yanıtladı.

Öncelikle GYODER hakkında bilgi verir misiniz?

265 üyeye ulaştık. GYODER'de benim son dönemim olacak. Güçlü bir GYODER'i arkamızda bırakmak istiyoruz. Bir mekanı ayakta tutan dört ayak var dedik ve '4T' yaklaşımını ürettik: Tabiat, tasarım, teknoloji ve toplum. Tabiata saygılı, tasarıma değer veren, teknolojinin en güncel imkanlarını kullanan ve en önemlisi de toplumsal faydayı önceleyen bir sektör olmalıyız' dedik. GYODER'in politikalarına artık bu 4T prensibi yön veriyor.

'Yeni Konut Modeli' fikri nasıl doğdu?

Haziran ayında Yeni Konut Modeli'ni tanıttık. 1.5 yıl önce bir komite kurduk ve 1.5 yıldır bu işe kafa yorduk. Birçok kök problemi saptadık. Bunlardan biri arsa sahibinin hak etmediği bir payı alması. Rahmetli Özdemir Bayraktar'ın bir sözü var o çok ilham verir bana. 'Biz durumdan vazife çıkardık' diyor. Biz de biraz durumdan vazife çıkardık. Neden bize kaldı? Çünkü bu işin dinamosu biziz. Biz dedik ki önce toplum, önce devletimiz, ulusal menfaatlerimiz sonra sektörümüz sonra firmamız. Bunu bu şekilde ortaya koyunca Erişilebilirlik Komitesi kurmaya karar verdik. Konut geliştiren firma daha ucuza satmaz. Sektör yine para kazansın. Ama bir konut üretildiğinde bir değer oluşuyorsa o değere en büyük katkıyı kim yapıyorsa onun adaletli bir şekilde dağıtılmasını önceledik. Bunun kurallarını da bu çerçevede ortaya koyduk. Bunu mümkün kılacak finansmanı oluşturabilmek için de arsa maliyetininin sıfırlanması gerekiyor. Burada en büyük payı alan arsayla ilgili bir adım atarsak bunun hızlı çözülebileceğini gördük. Velhasıl sosyal ve vicdani yaklaştık ama romantik olmadık. Ve aslında Türkiye'de yine bir devrim olacak kiralık konut üretme odaklı bir model geliştirdik.

Araziyi devletin verdiği, gayrimenkul şirketinin oraya konut yapıp kiraya verdiği bir model öneriyorsunuz.

Evet biz kamu-özel işbirliği (PPP) öneriyoruz. Mülkiyet devlette veya belediyede kalmaya devam edecek. Kirayı otorite belirleyecek. Tarifeyi devlet yayınlasın. Mesela bizim sektörümüzün denetleyici kurulu yok. Enerji sektörünün EPDK'sı, bankaların BDDK'sı var. O yüzden bir denetleme kurulu tarifeleri oluştursun. Bu modelimizi bakanlıklara, İstanbul'daki ilçe belediyelerine, büyükşehire ve ilgili kuruluşlara gönderdik ve randevu talep ettik. Üsküdar, Ümraniye, Şişli, Avcılar ve Başakşehir belediyesiyle görüştük. Hepsinde aynı problem var. Onlar da diyor ki keşke arsa olsa da yapsak.

Çalışma yaptınız mı, kira ne kadar olur?

Kiraların 2+1 15 bin TL, 3+1 18 bin TL, dükkanların kirasının ise serbest olduğu durumda bunun geri dönüşü 15 yıla yaklaşıyor. Buna biz bir de konut satabilirsin dersek 15 yılı bulmaz. Örneğin yüzde 10'u da satılabilir. Biz bunları şu an Merkez Bankası, belediyeler ve hükümetle konuşuyoruz. Ayrıca işin finansman boyutu da var. Merkez Bankası Başkanı'na da anlattık. 5 banka ile görüştük. Bankalar da bu işe kafa yormalı. SPK ile toplantılar da yapıldı. Bugüne kadarki gayrimenkul sertifikaları satılık konut üzerinden gitmiş. Biz ise konutun kira gelirine endeksli bir sertifika önerdik. Yaşayacak bir sertifika olacak. Bu olursa çığır açacak. Vatandaş da sertifika yoluyla kira gelirine ortak olabilecek. Herkes mutlu olacak. Tek mutlu olmayan arsa sahipleri olur.

Finansman tarafında dışarıda da görüşmeleriniz oldu mu?

Suudi Arabistan'da oranın TOKİ'si ile görüştük. Çin'in en büyük inşaat şirketi ile konuştuk. 12 kişi geldiler. Hollanda'dan emeklilik fonu ile görüştük. Abu Dabi'de Yatırım Bakanı ile görüştüm. Ayrıca Suudi Arabistan, BAE, Çin ve Hollanda dört ülkenin finansal kuruluşlarıyla bu görüşmeleri yaptık.

Dünyada örnekleri var mı?

Almanya'da var. Avrupa'da konut stokunun yüzde 10'u kiralık.

DEPREMİ HEP HATIRLATMAK GEREKİYOR

Deprem unutuldu mu?

İstanbul'da yardım TIR'ları toplandı, bölgeye gönderildi, kuyruklar oldu ama deprem unutuldu. Bu normal bir şey. İnsanın fıtratı bunu gerektiriyor. Yeni bir ruhla tekrar hatırlatmak gerekiyor. İstanbul unutursa Türkiye unutur. 25-26 Ekim'de yapacağımız 18. GYODER zirvesinde çok güzel fikirlerimiz var. Nelerin yapıldığını nelerin yapılabileceğini konuşacağız. O yüzden zirvede depremi merkeze aldık. Belki yüzde 60 deprem ve şehir odaklı olacak. Şehirlerin değişen iklim koşullarına hazırlığı ile ilgili de bir içerik oluşturduk.

Bölgede size göre çalışmalar normal seyrinde ilerliyor mu?

Deprem bölgesinde çeperlerde konut yapımı başladı. Ayrıca 'yerinde dönüşüm' çalışması da yapılıyor. Öncelikle mimari proje lazım. O da üç günde çıkan bir şey değil. Üç günde çıkan projelerin ülkemizi ne hale getirdiğini gördük. Öte yandan 'yerinde dönüşüm'e başvuranların müteahhidi ile anlaşması gerekiyor ki inşaat başlasın. İlk şehirleri kurmak ne kadar zorsa, bugün Türkiye'de deprem bölgesindeki şehirleri tekrar ayağa kaldırmak veya şehirlerimizi dönüştürmek, doğal afetlere-depreme dayanıklı hale getirmek o kadar zor. O yüzden en güçlü işbirliği yapmamız gereken bir zamandayız. Zamanın ruhu bunu söylüyor. Bunu okuyamayanlar bu dönemde bence rol alamayacak.

İLK KONUTLAR 2024'TE HAZIR

Finansman tarafı çözüldü diyelim, ilk kazma ne zaman vurulur?

Hızlanması için elimizden gelen her şeyi yapıyoruz. Türkiye'de kamu-özel işbirliği (KÖİ) modelinde bu test edildi, başarıldı. Başarısı ortada. O yüzden bunu özgüvenle söylüyoruz. Bu modelin uygulanacağı ilk arsa hazır olduğunda bence 2024 yılında ilk konutlar üretilmeye başlar.

Bir de şu var. Konuştuğum sanayiciler 'Arsayı alıyoruz, binayı yapıyoruz, makineyi alacak para kalmıyor. O yüzden TOKİ bize yapıp kiraya versin' diyor. Böyle bir istek sizin modelinizle örtüşüyor. O yüzden sanayicilerle birlikte ortak adım gündemde mi?

İSO Başkanı'yla o çerçevede görüştük. OSB'lerin bağlı olduğu genel müdürlükle, bakan yardımcısıyla görüştük. Muhakkak sanayi tarafı da bu işin arkasında durmalı yoksa bu iş olmaz. Bir iş modeli sanayide de olabilir. Ama TOKİ'nin işi konut yapmak, sanayi tesisi yapması doğru değil.