ŞENAY BÜYÜKKÖŞDERE
Geçen ay açıklanan Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut hamlesinin yankıları sürüyor. Vatandaşta büyük heyecan yaratan projeye milyonlarca talep geldi. Ancak bu talebin 250 bin konutluk kısmı karşılanabilecek. Orta ve alt gelir grubunda karşılanmayı bekleyen ve milyonları bulan konut talebi var. Hükümetin önümüzdeki günlerde orta gelir grubu için de bir proje açıklaması bekleniyor. Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği'nin (GYODER) yönetim kurulu başkanı Mehmet Kalyoncu, mevcut konut hamlesinin devamı niteliğinde olabilecek 3 farklı model önerisinde bulunduklarını ifade etti.
Açıklanan dev konut hamlesi sektör için ne ifade ediyor?
Öncelikle barınma ihtiyacı, en temel ihtiyaç. Dolayısıyla devletin böyle bir adım atması kesinlikle sosyal yönünü ortaya koyan ve halkın taleplerini ve ihtiyaçlarını önceleyen bir bakış açısı olduğunu bize gösteriyor. 2017, 2018'lerden itibaren bütün Türkiye'de ruhsat sayılarında yani yeni inşaat başlangıçlarında ciddi bir düşüş var. Biz yaklaşık geçmiş 4-5 yıldır üretimin talebi karşılamadığını biliyorduk. O yüzden üretimi artıracak, arzı artıracak yöntemleri ortaya koymanın gerekliliğini de konuşuyorduk. Pandemiden sonra artık iş kriz boyutuna geldi.
Biz bir sivil toplum kuruluşu olarak her şeyi devletten beklememek gerektiğini düşünüyoruz. Ve sektörün önde gelenleri olarak bu topraklarda edindiğimiz bilgi, beceri, tecrübe her türlü imkanı ülkemizin ihtiyaçları için seferber etmeliyiz diye düşünüyoruz.
GYODER olarak bu doğrultuda çalışmalarınız oldu mu?
Ocak ayında GYODER'in tarihinde ilk kez bir erişilebilir konut komitesi kurduk. Tüm oyuncuların birlikte fikirlerini yansıttığı komiteden bir rapor çıkardık ve mart - nisan aylarında önce bu raporumuzu çeşitli mercilere sunduk.
Ne var bu raporda?
Bizim, vatandaşın konut ihtiyacının karşılanmasına yönelik 3 alternatif model önerimiz var. Birincisi kiralama modeli, ikincisi çapraz model. Üçüncüsü de geliştirilen yeni gayrimenkullerin konut projelerinin belli oranda sosyal konut içermesi. Tabii bu modellerde biz aslında 2 şeyi önceledik; birincisi konutların hızlı yapılmasını, ikincisi en düşük maliyetle üretilmesini.
ARSA DEVLETE İADE
Düşük maliyet nasıl olacak?
Bizim sektörümüzün en büyük sıkıntısı kurumsal firmalar kiralamaya yönelik konut geliştirilmemesi. Mesela Dubai'de, Almanya'da bu tür imkanlar var. Portföylerinde binlerce konut bulunan ve bunları kiralayan firmalar var. Bu tabii ki kiracı açısından en azından zorbalık yapmayacak bir mal sahibi anlamına geliyor. Türkiye'de en basit düşünceyle bir konutun yüzde 50'si arsa maliyeti. Biz kiralık konut geliştirilmesine yönelik, arsa maliyetinin sıfır olduğu bir model önerdik. Buna göre arsayı devlet tahsis edecek ve burada kiralık konut geliştirilecek. Ancak devletin regüle ettiği bir kiralama fiyatının dışında kiralama yapamayacak. Burada arsa maliyetini sıfıra indirmek arsayı heba etmek anlamına gelmiyor. Çünkü devlet mülkiyeti devretmiyor görevli, imtiyaz süresi bitince konutu hasarsız şekilde devlete teslim ediliyor.
Diğer modeller nasıl?
Örneğin devlet bir arsa veriyor, müteahhide 'yarısına istediğin fiyatta yaparsın, yarısı da benim belirleyeceğim fiyatla satılacak' diyor. Bu da yurtdışında kullanılan bir model. Bir de pazarlık usulü işleyen bir model var. Mesela siz Londra'da ruhsata başvururken belediyeyle bir pazarlığa giriyorsunuz, "Projede 50 dairen var, bunun yüzde kaçını sosyal konut yapacaksın" diye soruyorlar.
Sektör bu seneyi nasıl kapatır, geçen yılın üzerine çıkılır mı?
2021 konutta rekor senesiydi. 1 milyon 499 bin seviyesine ulaşıldı. Bu sene bence bu rakamları görmeyeceğiz. Biraz düşüş olacak. Bunun sebebi de talebe uygun arz olmaması. Arzda bir daralma var. Yani projelerin hızlı şekilde gelmesi şu anda zor görünüyor.
2023'e nasıl bakıyorsunuz?
Enflasyon en önemli mevzumuz. 2023'te o konuda daha yönetilebilir bir iklim olacağını düşünüyoruz. Türkiye'nin enerji maliyetleri burada önemli. O noktada Avrupa'ya nazaran avantajımız var. Birçok noktada pozitif havanın yakalanacağını öngörüyoruz. Her sektörün maliyetlerini yönetmeye yönelik zorlukları var. Onları iyi yöneten firmalar için fırsatlar olacaktır. Gayrimenkul sektörünün de 2023'ü bu yıla göre daha iyi geçireceğini tahmin ediyoruz.
Atıl kapasite kamu-özel işbirliğiyle kullanılsın
Yaz ayları projeler açısından durgundu. Şu an sektörde durum nasıl?
Yaz durgun geçti. BDDK'nın limitlemelerinin ve genel olarak kredi imkanlarının daralmasının bunun üzerinde etkileri oldu. Bu da orta gelir grubu ve markalı konutlar açısından dezavantaj haline geldi. İpotekli satışların toplam içindeki oranı düştü. Bu durum yeni projelerin başlamasını öteliyor. Geliştiriciler hızlı karar veremiyor. Zaten ruhsat sayıları da bunu gösteriyor. Ve büyük gayrimenkul firmaları yeni iş alanları arıyorlar. Çoğu firma İstanbul'dan çıktı, Bodrum'a gitti. Bazı firmalar, yaşlı bakım evleri, öğrenci yurtları, lojistik merkezleri gibi fonksiyonlara yöneldi. Atıl bir kapasite söz konusu. Bilgi birikim veya en basitinden makine parkı kapasitesi duruyor. Sektördeki atıl kapasiteyi değerlendirmek kamu özel işbirliğiyle mümkün.
'Rota Yeniden Oluşturuluyor'
Bu arada bir de zirveniz olacak önümüzdeki günlerde değil mi?
Evet GYODER 17'nci gayrimenkul zirvesi, 25 Ekim'de 'Rota Yeniden Oluşturuluyor' mottosuyla düzenlenecek. Konut AVM ofis üçgeninin dışında da geniş içeriklere sahip bir zirve organize ediyoruz. Bugüne kadar yaptığımız, uluslararası katılımı en yüksek zirve olacak. Bu arada Türkiye'de ilk defa gayrimenkul ve inşaat teknolojileri alanında bir kümelenme oluşturduk.
Kredisiz alacaklar için doğru zaman
Şu an konut almak için doğru zaman mı sizce? Vatandaşta fiyatların düşebileceği beklentisi hakim. Düşer mi?
Eğer kişi, konutu kendi sermayesiyle alacaksa, evet doğru zaman. Fiyatlar normalize oldu diyebilirim. Eğer inşaat maliyetlerinde bir düşüş olmazsa artık orada aşağı doğru bir marj yok açıkçası. Şu anda İstanbul'da 25 bin TL'nin altında bir metrekare fiyatıyla konut satmak mümkün değil. O yüzden erişilebilir konut alımına yönelik bir şey yapmak ancak ve ancak arsa maliyetini düşürmekle mümkün. Bunun başka bir yolu yok. Konut sektörü çok dinamik bir sektör. 250 sektörü besliyor. Bunun için de proje üretmesi ve satması lazım. Bu sektörün de tekerlerini hızlandıracak bir bakış açısı gerek. Biz bunu modellerimizle çözdüğümüzü düşünüyoruz.