Emlak alım satım vergisinin ne kadar olduğu araştırılan konuların arasında yer alıyor. Ülke içerisinde yapılan her ticarette belirli bir miktar vergi ödenmek zorundadır. Gayrimenkul satışlarında da tapu harcı isminde bir vergi ödenmektedir. Tapu harcı vergisi belirtilen oran üzerinden hesaplanmaktadır. Tapu harcı satılan mülkün tipine göre farklılık göstermektedir. Emlak alım satım vergisi hakkındaki her şey haberimizin detaylarında…
TAPU HARCI NEDİR?
TAPU HARCINI KİM ÖDER?
2019 TAPU HARCI ORANLARI
05.05.2018 tarihinden geçerli olarak Bakanlar Kurulu kararınca alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20’i (yüzde 2) olarak alınan tapu harcını konut ve iş yerlerinde binde 15’e (yüzde 1,5’e) indiren tapu harcı indirim kararı, 31.12.2019 tarihine kadar uzatıldı. Binde 20 hesabı üzerinden örneğin 500 bin TL değerindeki bir konutun 10 bin TL'si alıcı, 10 bin TL'si satıcı olmak üzere 20 bin TL; 400 bin TL değerindeki bir gayrimenkulün ise 8 bin TL'si alıcı ve 8 bin TL'si satıcı olmak üzere toplam 16 bin TL ödenmesi gerekiyor.
Bu hesap binde 15 üzerinden yani (yüzde 1,5) yapıldığında ise; 500 bin TL değerindeki bir konutun 7 bin 500 TL'si alıcı, 7 bin 500 TL'si satıcı olmak üzere 15 bin TL; 400 bin TL değerindeki bir gayrimenkulün ise 6 bin TL'si alıcı ve 6 bin TL'si satıcı olmak üzere toplam 12 bin TL ödenmesi gerekiyor.
492 Sayılı Harçlar Kanunu'na göre tapu işlemleri, tapu harcına tâbi tutuluyor. Harç, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınıyor.
TAPU HARCI VE VERGİLER HAKKINDA BİLMENİZ GEREKENLER
1- TAPU HARCI BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİNE CEZA
Tapu harcı ödemesi, beyan edilen satış bedeline göre yapıldığı için tapu işlemi sırasında düşük bir bedel beyan ederseniz daha düşük tapu harcı ödersiniz. Geçmiş yıllarda daha az tapu harcı ödemek isteyen çok sayıda alıcı ve satıcı ev satış değerlerini düşük göstererek işlem yaptı. Üstelik bu durum satıcı için görünen kârı azaltarak oluşması muhtemel gelir vergisini aşağı çekmeye yaradı.
Halbuki bu konu Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yakın takip edildiği için hem alıcıya hem de satıcıya geriye dönük cezalar kesilebilir. Örneğin, Gelir İdaresi Başkanlığı bankalardan çekilen konut kredisi tutarlarını isteyerek beyan edilen tapu harcı bedelleri ile kıyaslayabilir. Çektiği kredi tutarı beyan etmiş olduğu tapu harcından yüksek görünen kişilere aradaki beyan farkının tapu harcı yasal faizi ve hesaplanan eksik harç tutarının %25'ine denk gelen vergi ziyaı cezası ile birlikte gönderebilir. ( Bu cezalar hem alıcıya hem de satıcıya %2 üzerinden hesaplanarak gönderilir.)
Banka kredileri, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın düşük tapu harcı beyanlarını tespit etmek için kullanmış olduğu yollardan sadece biri. Eksik beyan edilen ev değeri ve bu sebeple eksik yatırılmış harç tutarını belirlemek için ileride farklı yollar kullanılarak ceza kesilebilir. Bu sebeple tapuda gösterilecek ev değerinin gerçekten evi satın aldığınız değer olması ve tapu harcının da bu değer üzerinden hesaplanması en güvenli yol olacaktır.
"Ayrıca bu konu ve tüm tapu süreçleri hakkında çok daha detaylı bilgiye Tapu Alım ve Satım İşlemleri yazımızdan ulaşabilirsiniz."
2- DÜŞÜK GÖSTERİLEN TAPU HARCI YÜZÜNDEN FAZLA VERGİ ÖDENMESİ
Tapu harcı ile ilgili bir diğer konu da konut alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden satılması halinde ödenecek olan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi'dir. Burada bazı satıcılar tapuda beyan edilecek satış değerini düşük göstermeye çalışarak alım ve satım arasında elde ettiği kârı saklamaya, böylece daha düşük vergi ödemeye çalışabilirler. Bunun tespiti durumunda tapu harçlarının düzeltilmesine benzer şekilde eksik ödenen (Gayrimenkul Değer Artış Kazancı) vergisinin de tamamlanması ve yanlış beyan için ceza ödenmesi gerekecektir.
Satış bedelinin eksik gösterilmesi alıcı için de riskler oluşturur ve ileride evi satmak istediğinde daha yüksek gelir vergisi ödemesine sebep olabilir. Özellikle satış bedelinin eksik beyanı ve düşük tapu harcı ödenmesi ile bağlantılı cezalardan sonra tapuda doğruya daha yakın bedeller beyan edilmeye başlandı. Yeni konut alımlarında gerçek satış bedellerinin veya en azından gerçeğe yakın bedellerin bildirilmeye başlanması, evlerin tapuda görünen değerlerini de yukarı çekti. Geçtiğimiz yıllarda evini satın alırken değeri düşük göstermiş kişiler, satın alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden evi satmak istediklerinde gerçek değeri gösterince, aradaki alım ve satım farkından dolayı fazla kâr elde etmiş gibi göründüler. Bu yüksek kârdan dolayı ödenen vergi tutarları da katlandı.
Örneğin, 2015 yılı Ocak ayında 260.000 TL’ye evini almış bir kişinin tapuda 150.000 TL ev değeri beyan ederek tapu harcı yatırdığını varsayalım. Konutunu da 2018 yılı Ocak ayında 300.000 TL’ye satarken bu sefer doğru değer olan 300.000 TL'yi beyan etsin. Bu durumda aradaki kâr, kağıt üzerinde 150.000 TL görüneceği için satıcıya yaklaşık 23.000 TL bir değer artış kazancı vergi ödemesi tahakkuk edecektir. Ev alımı sırasında gerçek bedeli (yani 260.000 TL) belirtmiş olsaydı, herhangi bir değer artış vergi ödemesi tahakkuk etmeyecek (istisna tutarı ve enflasyon farkından dolayı vergi ödemesi çıkmıyor) ve sadece toplamda 4.400 TL (110.000 TL*%4) fazladan bir tapu harcı ödemesi oluşacaktı. Tapu harcını düşük göstermesinden dolayı 18.600 TL (23.000 TL - 4.400 TL) fazladan bir ödeme yapmak zorunda kaldı. Bu durumu yaşamamak için en doğru yol konut alım bedeli üzerinden tapu harcı beyanında bulunmaktır.
2019 YILINDAN İTİBAREN GAYRİMENKUL BEDELİNİ EKSPERLER BELİRLEYECEK
Tapuya gerçek satış bedelinin beyan edilerek harç ödemesi yapılması gerekiyor. Ancak beyanların doğru olmaması sebebi ile Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından "Taşınmaz Değerleme Sistemi" kuruluyor. Bu sistemde 2019 yılının başından itibaren gayrimenkul alım-satım işlemlerinde "değerleme raporu" tapu daireleri tarafından istenecek. Henüz net olmamakla birlikte SPK'ya bağlı değerlendirme kuruluşlarına, vatandaş çağrı merkezine ya da internet sitesi üzerinden başvuru yaparak ilgili gayrimenkul için değerlendirme yapılması için başvurulabilecek. Değerlendirme ücretinin ise 250 TL'den başlaması bekleniyor.
TAPU HARCI PİŞMANLIK DİLEKÇESİ
Gayrimenkul bedeli tapuya düşük beyan edildiği için daha az harç bedeli ödendiyse Gelir İdaresinin inceleme başlatma ve yukarıda detaylarıyla hesaplandığımız şekilde ceza kesme veya alış harç bedelinin düşük olmasından dolayı satış işleminde yüksek vergi doğma ihtimali mevcut. Bu sebeplerden dolayı tapuya beyan edilen tapu harcı bedelini Gelir İdaresine pişmanlık dilekçesi vererek yükseltme şansı var. Pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda beyan farkının tapu harcı bedeli (hem alıcı hem de satıcı yani toplamda %4) yasal faizi ile ödeniyor. Öte yandan pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda hesaplanan eksik tutarın %25'ine denk gelen vergi ziyai cezası da ödenmiyor. Ancak pişmanlık dilekçesi verilebilmesi için Gelir İdaresinin işlem başlatmamış olması gerekiyor. Bu konuda daha detaylı bilgi için Gelir İdaresinin 189'nolu çağrı merkezini arayabilirsiniz.