ŞENAY BÜYÜKKÖŞDERE
EMLAK KONUT’TAN ALT GELİR GRUBUNU EV SAHİBİ YAPACAK SİHİRLİ FORMÜL:
Gayrimenkul sektörünün amiral gemisi Emlak Konut GYO, uzun süredir ‘alt gelir grubunu, şimdiye kadar konuta ulaşamamış kesimi nasıl ev sahibi yaparız’ sorusu üzerine kafa yoruyor. Bunun üzerine çeşitli modeller üzerine çalışıyor. Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum, sonunda aylık ödeme tutarını makul seviyelere düşürecek yeni bir formül bulduklarını, bunu da yetkili mercilerle paylaşacaklarını belirtiyor. Peki Kurum’un formülü nasıl? Murat Kurum, ‘sihirli formülü’ ilk kez AKŞAM’a anlattı…
‘KOOPERATİF MODELİ’NE BENZİYOR
- Alt gelir grubunun konuta erişmekte epey zorlandığını biliyoruz. Peki bu kesimin daha kolay bir şekilde ev sahibi olması mümkün mü?
Evet bizim en büyük sorunumuz bu. Orta ve orta altı gelir grubu konut almakta zorlanıyor. Ve biz de bir süredir insanların daha kolay ev sahibi olabileceği modeller üzerine çalışıyoruz. Bu konuda tüketici kanunu bizi biraz bağlıyor. Çünkü bugün bir ev sattığınızda bunu 36 ayda teslim etmek zorundasınız. Biz, ‘bu süreyi nasıl aşabiliriz’e bakıyoruz. Burada amacımız insanalara daha uygun bir ödeme alternatifi sunmak.
- Peki, süreyi uzatınca ne olacak?
‘Vadeyi uzatıp, insanları daha rahat bir ödeme kolaylığı sağlayabilir miyiz’ diye bakıyoruz. Çünkü asıl sorunun burada olduğunu düşünüyorum. Evet insanlar ev sahibi olmak istiyorlar ancak aylık taksitler vatandaşa yüksek geliyor. Bugün gelip benden bir konut alsanız, ben bunu 36 ay içinde teslim etmek zorundayım. Dolayısıyla da hemen projenin inşaatına başlamak zorundayım. Bunun için de sizden bu inşaatı 36 ayda tamamlayacak kadar para almalıyım. Bu durumda konut üreticisi de bu taksitleri düşüremiyor, Böyle bir zorunluluğu olmasa, maliyeti daha geniş zamana yayılabilecek. İnşaatın 36 ayda değil, 60 ayda yapılacağınızı düşünün. O zaman ben de taksitleri ona göre düzenleyeceğim. Bu faiz ortamında insanlara 36 ayda teslim zorunluluğu getirmek ciddi anlamda zorlayıcı oluyor.
- Bu biraz kooperatif modelini çağrıştırıyor…
Kesinlikle. İnsanlar hala kooperatiflere girebiliyorlar. Özellikle Anadolu’da kooperatif sistemiyle ev sahibi olmak hala çok yaygın. Çünkü kooperatiflerde 36 ay gibi bir sınırlama yok. Paraları kadar ödüyorlar, ödedikçe evin yapımı sürüyor. Biz de bu süreyi daha geniş zamana yaysak, evin teslimini 3 senede değil de 5-6 senede ya da 10 senede yapsak, taksitler de azalacak.
- Bahsettiğiniz bu model tüketici nasıl bir fayda sağlayacak, bunu biraz rakamlarla anlatır mısınız?
50-60 metrekare bir evden bahsedelim. Metrekare fiyatını 3500 TL’den hesaplasak ev aşağı yukarı 200 bin TL’ye geliyor. Bunun yüzde 20’sinin yani 40 bin TL’nin peşin ödendiğini düşünürsek; kalan 160 bin TL için 10 yıl vadeli kredi çekildiğinde; şu anki faiz oranlarıyla aylık taksitler 2500 TL’ye geliyor. Evin fiyatı da krediyle 335 bin TL’ye çıkıyor. Siz bunun teslim süresini 10 yıla uzatırsanız, taksitler 1300 TL’ye iniyor.
- Bunun müteahhide ne faydası olacak?
Tüketici kanunu ‘36 ay içinde teslim edeceksin’ diyor. Edemezsen her ay için kira ödüyorsun. Teslim işi serbest bırakılırsa, firmalar bu kadar hızlı üretim yapmak zorunda da kalmaz. Ayrıca bu 36 ay kuralı bizi kredi kullanmaya sevk ediyor. Oysa kredi kullanmadan hem taksidi düşürebiliriz, hem vadeyi uzatabiliriz. Ayrıca bu formülün piyasayı da ciddi anlamda harekete geçireceğini düşünüyorum.
Murat Kurum piyasanın da canlanacağını ifade ediyor.
‘KANAL’DA M2 FİYATI 3 BİNİN ALTINDA OLACAK
- Bu arada Kanal İstanbul bölgesinde arazileriniz var. O bölgeye dair projeleriniz nasıl?
Evet, 3. Havalimanı’nın güneyinde 3.5 milyon metrekare arazimiz var. Bu orada 10-15 bin arası bağımsız bölüm yapabileceğimiz anlamına geliyor. Oraya ilişkin farklı düşüncelerimiz var. Daha bir kurumsal yapı kurabiliriz orada. Orta ve alt gelir grubuna yönelik şimdiye kadar yaptığımız çalışmaları bu bölgede uygulayabileceğimizi düşünüyoruz. Orada arsa maliyetimiz oldukça düşük. Bu sayede herkesin ulaşabileceği rakamlarla bir proje üretmeyi planlıyoruz. Kanal İstanbul cepheli konutlarımızı halka cazip fiyatlarla sunmaya çalışacağız. Burada metrekare fiyatlarını da 3 bin liranın altında tutmayı planlıyoruz.
İSTEYEN ÜÇ YILDA İSTEYEN 10 SENEDE
- Evi erken almak isteyen ne olacak?
Tabii ki ödeme gücü olanlara, evini erken teslim almak isteyenlere 36 ay seçeneği de sunulsun. Ama konut tesliminde de serbest bırakmamız lazım. Mesela üretici diyecek ki; “Ben bu daireyi sana 8 senede teslim edersem, ödemelerin bu şekilde olacak, 36 ayda teslim edersem şu şekilde olacak.” Tüketici de kendine uygun modeli seçecek, isterse yüksek taksitlerle erken teslim alacak, isterse azar azar ödeyip, geç teslim alacak. Biri evini 5 senede almayı tercih eder, diğeri ise 8 senede.
Bu sene yeni arsa alımı öngörmüyoruz. Çünkü elimizde 2 senelik yani toplam 5 milyon metrekare arazimiz var.
DUVARI İLERİ İTİNCE GENİŞLEYEN EVLER
- Alt gelir grubu için başka fikirler var mı?
Kompakt evler üzerine çalışıyoruz. Mesela 59 metrekarelik bir ev aslında 1+1 ama modüller bir yapıyla 2+1’e dönüşüyor. İçindeki hareketli duvar sayesinde gündüz salon, gece yatak odası genişletilebiliyor. Duvarı açıyorsun salon genişliyor, itiyorsun yatak açılıyor. Bu da ‘alt gelir grubuna ne ne yapabiliriz’ diye düşünürken oluşturduğumuz Ar-Ge çalışmalarından biri. Ve bizim örf ve adetlerimize de uygun. Ayrıca, ortak toplantı alanları, oyun alanları, misafirlerinizi yatırabileceğiniz ekstra odalar alabileceğiniz, tüm ihtiyaçların farklı yöntemlerle çözüldüğü projeler üzerine de çalışıyoruz.
Bu yıl içinde bitirmeyi planladığımız 17 bin 578 bağımsız bölümümüz var. Bu projelerimizde satış ortalamamız yüzde 84.
ARZ FAZLASI VAR MI DİYE SORUYORLAR
- Yabancı yatırımcılarınızla bir görüşme yaptınız. Neleri soruyorlar daha çok?
Emlak Konut’un 2017’de ne yaptığını, 2018’de neler yapmak istediğini anlattık. Onlar da çok soru sordular. Özellikle arz talep dengesini merak ediyorlar. “Konut kredi faizlerinin yüksek olduğu ortamda iş yapabilir misiniz, belli bölgelerde arz fazlalığı var mı, firmaların nakit akışı bozuldu, bu iş nereye gider, firmalar sıkıntıya girer mi” gibi birçok soru sordular. Yakından takip ediyorlar
Nişantaşı ihalesini 15 Mart’ta yapacağız. 9 katı geçmeyen özel bir proje olacak. Çekmeköy’ün ihalesi ise 23 Mart’ta...
RİVA’DA DEVREMÜLK SİSTEMİ OLABİLİR
- Riva projesini ne zaman satışa sunmayı planlıyorsunuz?
Riva projesini mayıs ayında ön satışa sunmayı planlıyoruz. Riva bizim için çok özel bir proje. İçinde ekolojik tarımdan, çocuklar için macera parkına kadar projeyi farklı ve özel kılacak birçok unsur yer alacak. İnsanlar burada patlıcanını, domatesini yetiştirebilecek. Belki içinde evcil hayvanların bakılacağı yerler de olacak. Bir de ödeme sisteminde biz orayı toplam 3 etap olarak düşünüyoruz. Mesela ‘bir kısmı devremülk olabilir mi’ diye tartışıyoruz. Riva bazı insanlar için 12 ay oturulacak bir yer olabilir ama bunun yanında ‘ben orada sadece 1-2 ay otursam yeter’ diyecek insanlar da olabilir. Özellikle de yabancıların bu sistemi daha çok tercih edebileceğini düşünüyoruz.
2019’da bitireceğimiz projelerimizin de yüzde 46’sı satılmış durumda. Bu da demek oluyor ki ön satış hâlâ güçlü.