Taraflar anlaşsa da zam bu sınırı aşamaz. Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde konut için kira artışının, İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Üretici Fiyat Endeksi’ne (ÜFE) göre yapılacağı belirtiliyor. ÜFE, her ay açıklanan enflasyonla karıştırılmamalı. En çok yanlış bu konuda yapılıyor. ‘ÜFE ve TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması alınacak’ diyene aldırmayın. Detaylar aksam.com.tr'de
KİRA ZAMMI NASIL HESAPLANIR?
Yeni Ekonomi Programı'nda yer alan tedbirlerden biri gayrimenkulde kira artış oranını doğrudan etkiliyor. Ev sahipleri artık zamları üretici fiyatından değil, tüketici fiyatından yapabilecek. Program'ın 'Enflasyon' bölümünün 'Politika ve Tedbirler' başlığı altında, "Kira artış oranına dair üst sınır, döviz kuru ve emtia fiyatlarındaki gelişmelere duyarlılığı yüksek olan üretici fiyatları yerine tüketici fiyatlarına göre belirlenecektir" maddesi yer alıyor.
Normal şartlarda 12 aylık ortalama Yurt İçi Üretici Fiyatı (Yİ-ÜFE) artış oranı ile belirlenen kira zammı üst rakamı yeni düzenleme yapılması ile birlikte TÜFE ile belirlenecek. Ağustos ayında 12 aylık ÜFE gerçekleşmesi yüzde 18,78, TÜFE gerçekleşmesi ise yüzde 12,61 olarak kaydedilmişti. Bu da oturduğu ev için bin lira kira ödeyen tüketicinin, zam zamanının ağustosa denk gelmesi durumunda eylülde 188 lira zamlı ödeme yapacağı anlamına geliyor. Şayet TÜFE oranından zam yapılsaydı bu rakam 126 lira olacaktı.
ÜFE'ye bakılıyor
Taraflar anlaşsa da zam bu sınırı aşamaz. Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde konut için kira artışının, İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Üretici Fiyat Endeksi’ne (ÜFE) göre yapılacağı belirtiliyor. ÜFE, her ay açıklanan enflasyonla karıştırılmamalı. En çok yanlış bu konuda yapılıyor. ‘ÜFE ve TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması alınacak’ diyene aldırmayın.
12 aylık ortalama alınacak
ÜFE’ye bakarken aylık veya yıllık orana değil, 12 aylık ortalamaya bakılacak. Bu rakam da dün yüzde 21.36 olarak açıklandı. Sözleşmesi bu ay bitecek olanlar yüzde 21.36’yla yenileyecek. 1000 liralık kira 1213 lira olacak. Yıllıkta ek maliyet 2556 lira. Bu tavan fiyat. Yeni Ekonomi Programı’nda (YEP), kira artışının ÜFE yerine TÜFE’ye endeksleneceği yer almıştı. TÜFE’ye göre kira artışı uygulaması başlamış olsaydı artış yüzde 13.75 oranında kalacaktı. Borçlar Kanunu’ndaki kira artış maddesinin uygulanması işyerleri için 2020 yılında yürürlüğe girecek.
Kira sözleşmelerinde kafalar karıştı! Yasa ÜFE tebliğ TÜFE diyor
Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın Türkiye'de dövizle sözleşme yapılmasını yasaklayan tebliği büyük bir hukuk skandalına yol açtı. Bakanlığın çıkardığı tebliğe göre, dövizle yapılmış kira sözleşmelerinin Türk Lirası'na (TL) çevrilmesi ve bir yıllık dönem sonunda artışın aylık tüketici fiyat endeksine (TÜFE) göre yapılması gerekiyor. Buna karşılık, halen yürürlükteki 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'na göre, dövizdeki aşırı artış ve benzeri gibi durumlarda kira sözleşmeleri yine yenilenebiliyor ancak artış oranının TÜFE'ye değil, üretici fiyat endeksine (ÜFE) göre yapılması gerekiyor. Şimdi mahkemelerin olası anlaşmazlıklarda Hazine ve Maliye Bakanı Berat Albayrak'ın yayımladığı tebliğe mi, yoksa TBMM'nin çıkardığı yasaya göre mi karar vereceği merak ediliyor. Geçen cumartesi günü yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar'a ilişkin tebliğde değişiklik yapan tebliğe göre, daha önce döviz veya dövize endeksli olarak yapılan kira sözleşmeleri zorunlu olarak 2 yıllık süre için TL'ye dönüştürülecek. TL'ye dönüşecek kira bedeli, eğer anlaşmazlık olursa, bir yıllık dönemin sonunda aylık TÜFE oranına göre artırılacak. İkinci yılda da artış oranı olarak yine TÜFE kullanılacak.
MAHKEME YOLU AÇIKTI
Dövizdeki ani artışın yol açtığı sorunlara tebliğle çözüm aransa da, aslında dövizli kira sözleşmelerinin TL'ye çevrilmesi ve kira artışlarına uygulanacak enflasyon konusunda geçmişte yaşanan sorunlar TBMM'nin Borçlar Kanunu'na eklediği maddelerle çözüme kavuşturulmuş, mahkemeler de anlaşmazlıklarda bu yasayı dikkate almıştı. Halen yürürlükte olan bu yasanın 138'inci maddesine göre, enflasyonun ya da dövizin olağanüstü arttığı dönemlerde mağdur olan taraflar mahkemeye başvurup kira sözleşmesinin yeni duruma göre düzeltilmesini isteyebiliyor ya da sözleşmeden tamamen cayabiliyor.
Yeni çıkan tebliği değerlendiren hukukçular, özellikle kira anlaşmazlıklarında kafaları karıştıracak büyük bir hukuk skandalı yaratıldığını belirtirken, “Bu tebliğle ne yazık ki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. ve 344. maddeleri yok sayılmış ya da bir tebliğ ile kanun hükümleri adeta geçersiz kılınmış. Bu yanlışın acilen düzeltilmesi gerekiyor” uyasında bulundular.
İstanbul’da kiralar altı ayda % 6 artacak
İstanbul genelinde ortalama kiralık konutlar 110 metrekare ve ortalama kira 1.750 TL. İlçelere göre kiralar 756 TL ile 3 bin 596 TL arasında değişiyor. Beşiktaş, Sarıyer gibi ilçelerde konut tipine göre kiraların 10.000 TL'yi geçtiğini belirten Endeksa.com Kurucu Ortağı ve CEO'su Görkem Öğüt, söz konusu güncel kira değerlerinin önümüzdeki 6 ay içinde yüzde 6 artacağını öngördüklerini belirtiyor.
756 LİRAYA DA VAR
İstanbul'da kiraların en düşük olduğu ilçeler sırasıyla Arnavutköy, Esenyurt, Silivri, Sultangazi ve Sultanbeyli. Ortalama değerlerle Arnavutköy'de kiralık konutlar 96 metrekarede 756, Esenyurt'ta 95 metrekarede 912, Silivri'de 115 metrekarede 976, Sultangazi'de 100 metrekarede 1.009, Sultanbeyli'de 99 metrekarede 1.101 TL seviyesinde seyrediyor.
EYÜP'TE 2.500 LİRA
İstanbul'da kiraların en yüksek olduğu ilçeler ise Eyüp, Beykoz, Kadıköy, Bakırköy ve Sarıyer olarak öne çıkıyor. Endeksa verilerine göre Eyüp'te kiralık konutlar ortalama 124 metrekare ortalama kira 2 bin 521 TL iken Beykoz'da 143 metrekare kira 2 bin 568, Kadıköy'de 130 metrekare kira 2 bin 696, Bakırköy'de 125 metrekare kira 2 bin 994 TL, Sarıyer'de ise 130 metrekare kira 3 bin 594 TL.
‘TL ile sözleşme’ dönemi resmen başladı
Türkiye’de yerleşik kişilerin dövize endeksli gayrimenkul, menkul, iş, hizmet sözleşmeleri yapmasının önüne geçen ve mevcuttaki sözleşmelerin Türk Lirası’na çevrilmesine ilişkin esaslar belirlendi. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın konuya ilişkin tebliği dün Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürülüğe girdi. Türkiye’de yerleşik kişiler, gayrimenkulleri satış, kiralama ve yurtdışındakiler hariç iş sözleşmelerinden doğan ödemeleri döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştıramayacak.
İSTİSNALAR DA BULUNUYOR
Ancak bazı istisnalar da var. Kişiler, bilişim teknolojileri kapsamında yurtdışında üretilen yazılımlara ilişkin satış sözleşmeleriyle donanım ve yazılımlara ilişkin lisans ve hizmet sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırabilecek. Finansal kiralama sözleşmelerine ilişkin bedellerin döviz cinsinden kararlaştırılması mümkün olacak. Vatandaşlık bağı bulunmayan, ülkede yerleşik kişilerin taraf olduğu iş sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılabilecek.
2 Ocak 2018 kuruna göre
Sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden mümkün olmayan sözleşmelerdeki bedellerin TL olarak taraflarca yeniden belirlenmesi zorunlu olacak. Taraflarca TL olarak yeniden belirlenirken mutabakata varılamazsa, 2 Ocak 2018’den önceki sözleşmelerin TL’ye çevrilmesinde, 2 Ocak’taki kur esas alınacak. Bedeller, her yıl TÜFE’ye göre belirlenecek. Belirlenen Türk parası cinsinden kira bedeli belirtilen iki yıllık sürenin sonuna kadar geçerli olacak.